미래에셋글로벌리츠, 4600억원 유상증자 증권신고서 제출

[아이뉴스24 고정삼 기자] 미래에셋자산운용이 운용하는 미래에셋글로벌리츠의 유상증자 증권신고서 효력이 27일 발생했다.

미래에셋자산운용은 지난 15일 금융감독원에 제출한 유상증자 증권신고서의 효력이 발생해 본격적인 공모 절차에 돌입했다고 이날 밝혔다.

이번 유상증자를 통해 모집하는 금액은 총 4천600억원이다. 증자 이후 시가총액은 약 6천400억원 수준이다. 100% 공모 형태로 모집하며, 배정 물량은 기관투자자 50%, 일반투자자 30%, 구주주 20% 순이다. 모집가액은 수요예측 결과에 따라 4~8% 할인율 밴드 적용 후 확정 예정이다.

미래에셋글로벌 리츠는 미국, 서유럽 등 주요 선진국 핵심 지역 소재 물류센터, 데이터센터와 오피스 등 부동산을 투자 대상으로 하는 영속형 상장 리츠다. 작년 공모 당시 상장 리츠 중 역대 최고 경쟁률(1천19.58대 1)을 기록하며 흥행에 성공했다.

최근 금리 인상과 인플레이션 우려로 상장 리츠 주가가 다소 조정세를 보이고 있다. 하지만 안정적인 배당이 예상되는 미래에셋글로벌리츠의 경우 그 조정 폭이 과도하다. 이번 신규자산 편입을 통해 실제 기초자산의 안정성은 더욱 개선 될 것으로 회사 측은 전망했다.

특히 미래에셋글로벌리츠는 전체 포트폴리오의 대부분을 인출시점 기준 5년 만기의 고정금리로 조달했기 때문에 향후 배당에 대한 금리 상승의 영향이 제한적이라는 설명이다. 또한 임대 구조도 임차인이 대부분의 운영 비용을 부담하는 책임임차 구조로 신용도가 높은 우량한 임차인에게 11년 이상 임대돼 있다. 향후 경기 변동에 따른 임차인 신용 위험이 발생하거나 고인플레이션에 따른 비용이 증가해 임대수익이 감소할 위험이 낮다는 설명이다.

신규편입 자산들은 미국 물류 핵심지역과 인구성장률이 가장 빠른 지역에 분포하고 있다. 미국 전체 물동량의 40% 차지하는 미국 최대 물류 시장인 LA 중심의 캘리포니아주 남부(5개 자산), 미국 내에서 인구성장률이 가장 빠른 유타주(3개 자산), 인구성장률 3위인 텍사스주(1개 자산), 테슬라 기가팩토리, 구글 등의 시설이 이전하고 있는 네바다주(1개 자산), 뉴욕과 보스턴을 잇는 동부 물류 중심지인 커네티컷주(1개 자산)에 위치해 있는 11개 자산을 추가로 편입하면서 지역 다변화로 리스크를 분산했다.

무엇보다도 미국 물류시장의 현상황은 수요 증가와 공급 부족으로 4%대의 낮은 공실률과 13% 수준의 연간 임대료 상승률을 보이고 있다고 회사 측은 짚었다. 특히 이번 유상증자의 최대 투자지역인 캘리포니아주 인랜드 엠파이어(Inland Empire)와 유타주 솔트 레이크 시티(Salt Lake City)는 공실률이 0.8%, 1.8%를 기록하고 임대료가 지난해 29%, 17% 올랐다.

또한 회사 측은 기존 글로벌 우량 임차인인 아마존과 페덱스에 한정돼 있던 임차인군을 다변화해 임차인 리스크를 분산 시키는데 주력했다고 설명했다. 스포츠, 아웃도어 용품을 유통하는 나스닥 상장사인 아카데미 스포츠&아웃도어와 국내 진출해 있는 글로벌 신발 유통업체 풋락커를 임차인으로 추가했다. 두 유통업체 모두 연매출 약 6~12조원 규모의 매출을 일으키는 우량 기업이다.

박준태 미래에셋자산운용 리츠운용본부 본부장은 "중장기적으로 오피스와 데이터센터 등 다양한 형태의 자산들을 추가 편입할 예정"이라며 "우량자산과 지역에 집중 투자하고, 포트폴리오 다변화를 통해 안정적인 배당과 장기 매각차익을 노리는 리츠 본질에 충실하는 리츠로 발전할 것"이라고 말했다.

이어 "향후 추가 증자와 파이낸싱을 통한 추가 투자 등 다양한 방식으로 배당률을 높이는데 주력할 계획"이라고 덧붙였다.

한편 이날(27일) 증권신고서 효력발생에 따라 오는 7월 14일 NH투자증권을 통해 기관투자자 대상의 수요예측을 진행하고, 같은 달 19일~20일 청약을 거쳐 8월 초 유가증권시장에 신주 상장 예정이다. 미래에셋증권과 NH투자증권이 공동으로 대표주관을 맡았으며, 신한금융투자와 DB금융투자가 인수단으로 참여한다.

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